Vorlage - VO/2022/117/01Amt  

Sachverhalt:

1. Chronologische und inhaltliche Zusammenfassung des bisherigen Beratungsverlaufs

Die Gremien des Amtes haben sich seit dem Jahr 2018 mehrfach mit dem Thema „Raumbedarf der Amtsverwaltung“ beschäftigt.

Um die wichtigsten Inhalte und Lösungsansätze noch einmal zu erinnern, werden nachfolgend und in Stichpunkten die betreffenden Beschlussvorlagen und deren Inhalte aufgeführt:

1. Beschlussvorlage VO/2018/419/01Amt

• Beraten nur im Bauausschuss am 29.10.2018

• Wesentliche Informationen:

• Anzahl Mitarbeitende von 2008 = 31 auf 2018 = 48 gestiegen
• Nach ArbStVO fehlen rd. 200 m² Bürofläche

• Diskussion über:

• Ausbau / Aufstockung vorhandenes Amtsgebäude
• Anmietung des Gebäudes Iserstraße (bish. AWO-KiTa Pusteblume)
• Kostenschätzung für Neubau

2. Beschlussvorlage VO/2019/067/01Amt

• Beraten im Bauausschuss am 26.02.2019

• Beraten im Amtsausschuss am 20.03.2019

• Wesentliche Inhalte:

a. Variante 1

•   Anmietung Räume der ehem. VR-Bank am Markt
•   Umbau Dachgeschoss (Sozialraum, 1 neues Büro)
•   Vorschlag Umbau Erdgeschoss (Aquarium)

b. Variante 2

•   Neubau
•   Flächenbedarf 1.500 m² Hauptnutzungsfläche
•   Kosten ca. 6.000.000 € (ohne Grunderwerb)
•   Klassische Finanzierung möglich (Beratung durch InvBank S.H.)
•   ÖPP möglich (Beratung durch InvBank S.H.)

c. Variante 3

•   Abriss Bürgersaal und Anbau Verwaltung
•   ca. 775 m² zusätzliche Nutzfläche
  • Kosten ca. 2.746.000 €
  • Wegfall aller angemieteten Büroflächen möglich
  • Nur klassische Finanzierung möglich, kein ÖPP (InvBank)

d. Variante 4

• Aufstockung (3.OG), jedoch im Bestand nicht möglich

3. Beschlussvorlage VO/2019/067/01Amt-1

• Beraten im BauA, FinA und AmtsA am 29.04.2019
• Wesentliche Inhalte:

• Anmietung ehem. VR-Bank von Wankendorfer BG
• Mietfläche Bürgerservice =  361 m²
• Mietfläche Kämmerei (neu) = 151 m²

Gesamte Mietfläche            512 m²

• Optionsvereinbarung Amt/Wankendorfer

      Kaufoption für EG, 1. OG und Kellerflächen im Gebäude der Wankendorfer am Markt, Kosten ca. 2.035.800 €, einschl. Sanierung

4. Beschlussvorlage VO/2021/282/01Amt

• Beraten im Amtsausschuss am 18.10.2021
• Wesentliche Inhalte:

• Vorstellung des Konzeptes / Entwurfs der Wankendorfer Baugenossenschaft für einen neuen Anbau an das Bürgerhaus
• Kurz- bis mittelfristiger Abriss des Gebäudes „Am Markt 5-9“ durch die Wankendorfer BG
• Ersatz für die wegfallenden angemieteten Büroflächen durch einen neuen Anbau an das Bürgerhaus
• Der Finanzausschuss wird beauftragt, sich weiter um das Thema zu kümmern.

Im Amtsausschuss am 25.01.2022 wurde unter TOP 6 „Mitteilungen und Anfragen“ das Thema „Neuer Anbau durch die Wankendorfer BG“ noch einmal erörtert.

Dabei wurde beschlossen, dass das Thema künftig in der Projektlenkungsgruppe zum Organisationsgutachten weiterverfolgt werden soll.

Am 17.02.2022 hat die Projektlenkungsgruppe u.a. zum Thema „Verwaltungsgebäude“ getagt.

Dabei wurden folgende 3 Lösungsansätze besprochen:

1. Abriss des Bürgersaals und Anbau für die Verwaltung (siehe VO/2021/067/01Amt, Variante 3)

Nach Auskunft von Herrn Krille ist die Gemeinde Trappenkamp nicht bereit, den Bürgersaal für diese Lösung zur Verfügung zu stellen.

Der Lösungsansatz ist somit nicht umsetzbar.

2. Neuer Anbau durch die Wankendorfer BG

Bei dieser Lösung wurden erhebliche Probleme für die Unterbringung von Teilen des Bürgerservice und der Kämmerei im ca. 3jährigen Zeitraum zwischen Gebäudeabriss und Bezug des Neubaus gesehen. Zudem ist auch die Frage von ausreichend Parkraum nach der Neubauerrichtung noch nicht geklärt.

Die Mitglieder der Lenkungsgruppe waren sich einig, dass dieser Lösungsansatz nicht weiter verfolgt werden sollte.

3. Neubau eines Gebäudes

Herr Krille wurde von Mitgliedern der Lenkungsgruppe gefragt, ob es in der Gemeinde Trappenkamp ein Grundstück gibt, welches für einen Neubau zur Verfügung stehen könnte.

Herr Krille teilte daraufhin mit, dass die Gemeinde Trappenkamp ein Grundstück in der Rudolf-Ducke-Straße gekauft hat. Dieses Grundstück ist ca. 9.000qm groß und könnte möglicherweise für einen Neubau genutzt werden.

Eine politische Beratung hierzu in der Gemeindevertretung Trappenkamp war jedoch noch nicht erfolgt.

Herr Krille wurde durch die Lenkungsgruppe gebeten, das Thema in der nächsten GV-Sitzung zu klären.

Der Gemeinde Trappenkamp wurde in diesem Zusammenhang ein Rückkauf des Bürgerhauses in Aussicht gestellt.

Bei einer positive Rückmeldung durch die GV Trappenkamp, sollte der Amtsausschuss in seiner nächsten Sitzung grundsätzlich über diesen Lösungsansatz beraten.

In der Sitzung der Gemeindevertretung Trappenkamp am 03.03.2022 wurde das Thema „Grundstücksverkauf an das Amt“ beraten.

In der Gemeindevertretung bestand Einvernehmen darüber, dass eine grundsätzliche

Verhandlungsbereitschaft über einen Flächenverkauf an das Amt für einen

Verwaltungsneubau vorhanden ist.

Am 18.05.2022 hat sich der Finanzausschuss des Amtes auf Initiative des Ausschussvorsitzenden, Herrn Barkow, mit dem Thema eines Verwaltungsneubaus am Beispiel des neuen Verwaltungsgebäudes der Investitionsbank Schleswig-Holstein in Kiel beschäftigt.

Herr Woletz von der Investitionsbank Schleswig-Holstein hat hierzu einen Vortrag gehalten, der als Anlage auch dieser Beschlussvorlage beigefügt ist.

Die Mitglieder des Finanzausschusses haben sich auf folgendes weitere Vorgehen verständigt (Protokollauszug):

Im Amtsausschuss am 25.05.2022 soll eine Abfrage erfolgen, ob die Vorstellung der Präsentation gewünscht wird.

Von den Anwesenden des Finanzausschusses am heutigen Tage wird dies favorisiert.

Diese sollte dann im nachfolgenden Amtsausschuss erfolgen.

Dann ist das weitere Vorgehen zur Prozessgestaltung zu besprechen.

Diese Variante steht einem zu fassenden Grundsatzbeschluss nicht im Wege.

II. Vorschlag zur weiteren Vorgehensweise

Sofern sich der Amtsausschuss dazu entschließt, am Standort in der "Rudolf-Ducke-Straße" in Trappenkamp einen Verwaltungsneubau zu planen, wird verwaltungsseitig folgende Vorgehensweise vorgeschlagen:

1. Vorbereitung des Grunderwerbs

2. Beauftragung eines Architekten mit der Vorplanung

3. Bauleitplanung   

Zu 1. Vorbereitung Grunderwerb:

1.1.

Das Grundstück in der "Rudolf-Ducke-Straße" steht im Eigentum der Gemeinde Trappenkamp. Es handelt sich dabei um die Flächen der früheren Getränkefirma "Rudolf-Ducke" (siehe als Anlage beigefügten Lageplan).

Für die Errichtung des Verwaltungsneubaues wird eine Fläche von ca. 5.000 – 6.000 m² benötigt, um auch ausreichend Parkmöglichkeiten für Besucher und Verwaltungsmitarbeiter anbieten zu können. Hierbei handelt es sich nur um eine grobe Schätzung. Für eine genaue Bestimmung des Flächenbedarfs ist es erforderlich, ein Architekturbüro mit der Vorplanung eines Verwaltungsgebäudes zu beauftragen.

1.2.

Mit der Gemeinde Trappenkamp sollten Gespräche über den Grunderwerb und über die Bestimmung des Kaufpreises geführt werden. Bei einem Verwaltungsneubau an einem anderen Standort möchte die Gemeinde das bestehende Amtsgebäude in ihr Eigentum übernehmen.

Um eine Basis für die Kaufpreisfindung zu finden, wird verwaltungsseitig die Erstellung eines Verkehrsgutachtens durch ein Sachverständigenbüro empfohlen. Das Gutachten sollte die Grundlage für die weiteren Gespräche bilden. Die Kosten für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens hängen davon ab, in welcher Tiefe das Gutachten erstellt werden soll und ob dieses durch einen vereidigten Sachverständigen oder durch einen sonstigen Sachverständigen (z.B. Architekten) erstellt wird. Tabellen, aus denen die Kosten für ein Sachverständigengutachten "abgelesen" werden, stehen nach Rücksprache mit "Haus und Grund" nicht zur Verfügung. Die Kosten für das Verkehrswertgutachten können daher nur geschätzt werden und werden mit rd. 5.000,00 EUR in Ansatz gebracht. Die (kostenfreie) Beauftragung des Gutachterausschusses beim Kreis Segeberg kommt nur für die in § 193 BauGB genannten Fälle in Betracht, die hier aber nicht vorliegen. 

1.3.

Die Gemeinde Trappenkamp ist in das Städtebauförderprogramm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren" aufgenommen worden. Hierzu sind umfangreiche Voruntersuchungen im Gemeindegebiet erfolgt und dabei städtebauliche Missstände festgestellt worden. Aus den Voruntersuchungen ist ein Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (IEK) entwickelt worden. Das IEK enthält auch die Maßnahme 10 "Entwicklung Ducke-Gelände und angrenzende Grundstücke" mit dem Ziel eine Nachverdichtung mit Wohnbebauung vorzunehmen. Für die Neuentwicklung wäre u. a. die Freilegung des Grundstückes erforderlich.

Die Gemeinde Trappenkamp würde mit einem Verwaltungsneubau ihre ursprüngliche Planung nicht weiter, wie im IEK vorgesehen, umsetzen. Deshalb wäre diese ggf.  unter Berücksichtigung der neuen Planung fortzuschreiben und es müsste mit dem Ministerium für Inneres, ländliche Räume, Integration und Gleichstellung (MILIG) u. a. geklärt werden, ob die Förderfähigkeit der Freilegung noch gegeben ist. Für diese Klärung ist es erforderlich, dass eine neue Zielsetzung klar definiert wird.

Nach einer ersten Einschätzung des treuhänderischen Sanierungsträgers der Gemeinde Trappenkamp ist aber eher davon auszugehen, dass die Freilegung nicht förderfähig sein wird, da es sich bei einem Verwaltungsgebäude nicht um eine Gemeinbedarfseinrichtung für Einwohnerinnen und Einwohner, die vorwiegend aus dem Sanierungsgebiet kommen, handelt. Dies wäre eine Voraussetzung für die Förderfähigkeit. Die endgültige Klärung mit dem MILIG wäre jedoch abzuwarten.

Zu 2. Beauftragung eines Architekten mit der Vorplanung

Um eine Vorstellung über den erforderlichen Flächenbedarf und die voraussichtlichen Kosten eines Verwaltungsneubaues zu erhalten, wird verwaltungsseitig vorgeschlagen, ein Architekturbüro mit der Vorplanung und Erstellung einer Kostenschätzung zu beauftragen.

Verwaltungsseitig werden die Kosten für die Vorplanung (Leistungsphasen 1-2 HOAI)  mit rd. 49.300,00 EUR in Ansatz gebracht. Bei der Ermittlung des Honorars wurde das Raumkonzept sowie die Flächenermittlung gem. Arbeitsstättenverordnung von 2018 zzgl. einer Preissteigerung für Baustoffe sowie den aus der Voruntersuchung erforderlichen Flächenbedarf von 17,5 % berücksichtigt. 

Zu 3. Bauleitplanung

Das "Rudolf-Ducke-Gelände" liegt im unbeplanten Innenbereich der Gemeinde Trappenkamp.  Im Flächennutzungsplan der Gemeinde ist für das Plangebiet eine Nutzung als Industriegebiet (GI) dargestellt. Nördlich, östlich und südlich angrenzend ist gewerbliche Nutzung dargestellt. Westlich an das Plangebiet grenzt der "Sudetenplatz" mit einer Mischgebietsdarstellung. Unter Berücksichtigung der Darstellungen im Flächennutzungsplan und der tatsächlich vorhandenen umliegenden Nutzungen wird davon auszugehen sein, dass für das Vorhaben "Verwaltungsneubau" eine Änderung des Flächennutzungsplanes und Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich ist. Der zeitliche Rahmen dafür wird mit ca. 1 Jahr angesetzt. Es ist möglich, dass die Durchführung der Bauleitplanverfahren im Rahmen der Städtebauförderung zur Beseitigung der bestehenden Missstände förderfähig ist. Dies müsste auch noch abschließend geklärt werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Die finanziellen Auswirkungen zur Klärung der aktuellen Sachfragen für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens und des Flächenbedarfs sowie der Ermittlung der Kosten für das Verwaltungsgebäude sind im Sachverhalt dargestellt und betragen rd. 54.300,00 EUR.

Eine Kostenbeteiligung des Amtes für die Durchführung notwendiger Bauleitplanverfahren ist nicht berücksichtigt, da zunächst die vorstehenden Sachfragen und auch eine Förderung zu klären sind.

Die Finanzierung wird im Rahmen der Gesamtdeckung des Haushalts 2022 sichergestellt.

Ein Nachtragshaushalt ist aus heutiger Sicht nicht erforderlich.

Beschlussvorschlag:

Der Amtsausschuss beschließt:

1. Die bislang diskutierten Lösungen für die Schaffung weiterer Büro- und Nutzungsflächen für die Amtsverwaltung, in Form von An-, Um- oder Erweiterungsbauten am bestehenden Bürgerhaus, einschließlich des von der Wankendorfer BG vorgestellten Anbaukonzeptes, werden als nicht zielführend bzw. nicht umsetzbar angesehen.

Weitere Prüfungen durch die Amtsverwaltung sind in dieser Richtung nicht mehr vorzunehmen.

2. Es besteht grundsätzlich ein Interesse an der Errichtung eines neuen Verwaltungsgebäudes am Standort "Rudolf-Ducke-Straße".

Mit der Gemeinde Trappenkamp sind Gespräche über einen Grunderwerb zu führen. Der Amtsausschuss begrüßt, dass die Gemeinde Trappenkamp das bestehende Verwaltungsgebäude in ihr Eigentum übernehmen möchte.

3. Zur Vorbereitung der Gespräche und weiteren Entscheidungen ist

1. für das bestehende Verwaltungsgebäude ist ein Verkehrswertgutachten zu erstellen und

2. ein Architekturbüro mit der Vorplanung sowie der Ermittlung des Raumbedarfs zu beauftragen.

Anlage/n:

• Präsentation der Investitionsbank im Finanzausschuss am 18.05.2022
• Lageplan des Ducke-Geländes